بر اساس قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، تأمین مسکن مناسب برای ایرانی‌ها وظیفه دولت‌هاست. اصل 31 قانون اساسی می‌گوید: «داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به‌خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.»

طی چهل و چند سال اخیر دولت‌های مختلف بر اساس همین اصل برنامه‌هایی را اجرایی کرده‌اند که البته برخی از اینها توفیق چندانی نداشته و فقط اسمی از آنها باقی مانده است. اوایل دهه هفتاد و دولت دوم سازندگی، عباس آخوندی وزیر وقت مسکن و شهرسازی طرح پاک (پس‌انداز، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی) را اجرا کرد، طرحی که با توقف واگذاری زمین به مردم کلید خورد اما نافرجام به پایان رسید. در همان دوران طرح مسکن آزاد و مسکن اجتماعی نیز توسط وزیر مستعفی دولت روحانی مطرح شد اما در نهایت برنامه‌های مسکنی آخوندی رهاوردی جز افزایش قیمت مسکن برای کشور به‌همراه نداشت، چراکه از همان زمان مسکن به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شد.

اواسط دهه هشتاد، دولت طرح مسکن مهر را برای خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد جامعه اجرا کرد. در قالب این طرح حدود 2.3 میلیون واحد مسکن در سراسر کشور ساخته شد. این طرح بسیاری از خانوارهای ایرانی را صاحب خانه کرد و تأثیری قابل‌توجه در کنترل قیمت‌ مسکن داشت ولی از سال 92 با روی کار آمدن دولت تدبیر و امید و نشستن دوباره آخوندی بر صندلی وزارت، تکمیل پروژه‌های باقیمانده مسکن مهر از اولویت دولت خارج شد.

در این دوره نیز وزیر سابق راه و شهرسازی به‌جای اجرای برنامه‌هایی در جهت رونق تولید، تحریک تقاضا در بازار مسکن را در دستور کار قرار داد، به این ترتیب با افزایش چندین باره وام خرید مسکن و به حاشیه رفتن ساخت‌وسازها، قیمت مسکن به‌شدت افزایش یافت، به‌طوری که در زمان حضور آخوندی در وزارت راه و شهرسازی متوسط قیمت مسکن حدود 170 درصد افزایش یافت.

 طی 7 سال اخیر دولت نتوانسته است برنامه مشخصی را برای ساماندهی نیازهای بازار مسکن اجرایی کند. این مسئله باعث شده است اکنون با کمبود حدود 5 میلیون واحد مسکن در کشور مواجه باشیم. گرچه وزارت راه و شهرسازی طی دو سال اخیر طرح ملی مسکن را اجرایی کرده است اما ساخت و تحویل 400 هزار مسکن نمی‌تواند پاسخگوی نیازهای روزافزون جامعه باشد. برای بررسی تحولات مسکن،‌ ضرورت‌های کنونی بخش مسکن،‌ اقدامات مؤثر در این حوزه و... با معاون وزیر راه و شهرسازی به گفت‌وگو نشستیم. حبیب‌الله طاهرخانی مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید در این گفت‌وگو به تشریح برنامه‌های دولت برای ساماندهی بازار مسکن، حاشیه‌نشینی و توانمندسازی برخی اقشار برای ورود به بازار مسکن پرداخت.

دولت مسئول تأمین مسکن ملکی برای مردم حتی کم‌درآمدها نیست
تسنیم: در بخش عرضه مسکن عوامل متعددی از جمله زمین، مصالح ساختمانی، تامین مالی و... موثر است. در حال حاضر نقدینگی کشور آنقدر زیاد شده که به یک معضل تبدیل شده و به نظر می‌رسد مسکن بازار مناسبی برای جذب این نقدینگی باشد. در حوزه نهاده‌های ساختمانی نیز به اندازه کافی و بالاتر از نیاز در کشور تولید داریم. زمین هم در کشور کم نداریم حتی در کلان شهرها که در اختیار دولت و دستگاه های دیگر است. پس چرا با وجود این که تقاضای بالا هم داریم و در جانب عرضه هم کمبودی نداریم، ساخت حداقل 1 میلیون مسکن در سال عملیاتی نمی شود و در واقع مانع تولید انبوه مسکن چیست؟

طاهرخانی:بازار مسکن هم به عنوان یکی از بازارهای اقتصادی در کل تابعی از شرایط اقتصادی کلان کشور است یعنی در مجموع شدت و ضعف دارد، رکود و رونق در برخی بازارهای اقتصادی به سیستم بیرونی بستگی داشته است. در دوره‌های خاصی ممکن است رکود ناشی از عوامل بیرونی در آن اتفاق بیفتد اما در بازار‌مسکن کمتر است چرا که عوامل تعیین کننده، داخلی است ولی شرایط کلان اقتصادی در وضعیت مسکن بی تاثیر نیست.

اگر مقداری سرمایه‌گذاری با تردید و رکود مواجه شود و شرایط اقتصادی به سمت ناپایداری حرکت کند، در این صورت سرمایه‌ها به سمت بازارهای زودبازده حرکت خواهند کرد. این مسئله برای خانواده‌هایی که وارد بازار می شود بسیار مهم است. از این رو سرمایه‌گذاری عموماً به سمت بازارهای زودبازده و زود نقدشونده حرکت می‌کند. این یک بحث کلان است و بحث مهم دیگر این است که در بازار تقاضا وجود دارد ولی باید بین تقاضای موثر و غیر موثر تفکیک قائل شویم.

تامین مسکن به عنوان مهمترین دارایی خانواده تابعی از توان و قدرت خرید خانوار است به عبارت دیگر قاعدتاً وقتی خانوار نتواند تامین مالی مربوط به ساخت مسکن را انجام دهد با مشکل بزرگی مواجه می‌شود از این رو نیازمند مداخله دولت است. وقتی وارد این فاز می شویم موضوع توان مالی کلان دولت است که تا چه حد می تواند به این موضوع ورود پیدا کند.

در دنیا شهرداری‌ها مسئول تأمین مسکن کم‌درآمدها هستند

تسنیم: بر اساس قانون اساسی دولت موظف به تأمین مسکن کم‌درآمدها است.

طاهرخانی: دولت‌ها در تأمین مسکن اقشار بالادست اجتماع مسئولیتی ندارد، اساسا در هیچ کجای دنیا نیز برای اقشاری که توان خرید مسکن دارند، برنامه حمایتی اجرا نشده است. برای اقشار متوسط به بالا هم همین وضعیت برقرار است. اما برای اقشار متوسط به پایین اصلی‌ترین مأموریت و وظیفه دولت است که دسترسی این قشر را به مسکن فراهم کنم.

من از واژه دسترسی استفاده می‌کنم چرا که بعضاً اشتباهی وجود دارد و می‌گویند دولتها مسئول تامین مسکن مناسب برای شهروندان هستند. دولت مسئول تامین مسکن ملکی نیست و این دو متفاوت است، دولت باید بر اساس قانون اساسی یک سر پناه برای مردم فراهم کند الزاماً نباید این سرپناه ملکی باشد.

بخشی از اقشار کم‌درآمد اجتماع در کوتاه‌مدت و میان‌مدت امکان تأمین سرپناه مناسب را برای خود ندارند به همین دلیل دولت ها و بخش عمومی وارد این بخش می‌شوند. به همین دلیل بود که شهرداری ها بزرگترین عرضه کننده مساکن حمایتی در سایر کشورها هستند البته با تأمین مالی دولت ها و بعضا تامین مالی شهرداریها. مسئله‌ای که در تامین نظام تامین مالی کشور باید به آن توجه شود، در این راستا بایستی برنامه‌ای تحت عنوان مسکن کم‌درآمدها در کشور اجر شود تا مسکن کم‌درآمدها تامین شود.

 

 مسکن مهر اقشار ضعیف دهک 1، 2 و 3 را خانه‌دار نکرد/ باید به‌سمت ساخت مسکن استیجاری رفت

تسنیم: مانند طرح مسکن مهر؟

طاهرخانی:مسکن مهر عموماً اقشار هدف خود را یعنی دهک های یک، دو و سه را خانه دار نکرد. این اقشار قاعدتا باید آورده اولیه را می آوردند و قدرت پرداخت اقساط را می‌داشتند که نداشتند. ضمن اینکه باید دارای آگاهی و شناخت برای ورود به این فرایند بودند که عملا چنین نبود.در کشور اقشاری داریم که سیستم را نمی شناسند و اطلاعات آن به دست آنها نمی‌رسد. در طرح مسکن مهر بخشی از این اقشار وارد و بلافاصله خارج شدند و الان صاحب مسکن نیستند. به عبارت دیگر وارد سیستم مسکن مهر شدند و دیدند که نمی‌توانند آورده را تامین کند و امتیاز مسکن مهر را رسمی یا غیررسمی واگذار کردند.

مسکن مهر فراتر از قدرت خرید دهکهای یک، دو و سه بود. به همین دلیل دولت و مجلس باید یک باکس تعریف کنند فقط هم زمین نیست، بحث زمین را می‌توان حل کرد. مسکن مهر از نظر نرخ تسهیلات بسیار خوب بود که یک کمک قابل توجه به متقاضیان بود بخشی از اقشار کم درآمد را به این سمت کشاند.

اما ما باید امکانی را فراهم کنیم تا مسکن استیجاری در کشور ساخته شود، بدون اینکه پولی از افراد دریافت شود. افرادی که توان تامین مسکن در کوتاه مدت و میان مدت را ندارند و برخی هم که در کوتاه مدت، مثلاً زوج‌های جوانی که ازدواج می‌کنند اینها نمی‌توانند از طریق بازار اجاره یا خرید نیاز خود را تامین کنند چون با درآمدهای آنها تناسب ندارد. در مسکن استیجاری می‌گوییم کسی 2، سه سال ساکن می شود تا بتواند پس از این مدت وارد بازار شده و نیاز خود را از طریق اجاره تامین کند. این برنامه نیازمند زمین، تامین مالی، سازماندهی و ساختارسازی است.

یکی از مواردی که باید به آن توجه شود نگهداری از خانه‌های استیجاری است. این مسائل را باید حل کرد البته این بدان معنا نیست که باید همه کارها متمرکز باشد بعضی ها می گویند این حرف ها که گفته می شود می گویند دنبال تمرکز هستند اما لزوما به این معنا نیست که مساکن کنار هم باشند. این واحدها را می‌توان در قالب مدل‌های مختلف در پروژه های متعدد پخش کرد.

به‌عنوان مثال بنده دیده ام که برخی پروژه‌ها در شهر هامبورگ در بلوکی 4 تا 5 واحد استیجاری با متراژ کمتری ساخته می‌شود اما ساختار و بنا هیچ فرقی با سایر واحدها ندارد. در واقع باید واحدهایی با متراژ 40 تا 50 متر در دستور کار مسکن حمایتی قرار گیرد.

مشکل مسکن دهک 1، 2 و 3 در تمام کشور حاد شده است، در کلان‌شهرها حادتر

تسنیم: آیا ارزیابی دارید که در چه جاهایی و به چه میزانی باید مسکن حمایتی استیجاری ساخته شود؟

طاهرخانی: ارزیابی دقیقی در این زمینه نداریم. مشکل مسکن اقشار یک، دو  و سه در تمام کشور حاد است، در کلانشهرها حادتر.

تسنیم: یکی از واقعیت‌های کنونی کشور این است که در برخی از شهرها اقشار کم‌درآمد به حاشیه شهر رانده شده‌اند یعنی مسکن دارند اما بدمسکن هستند.

طاهرخانی: دسترسی این اقشار به بازار رسمی مسکن محدود شده و اینها نمی‌توانند وارد بازار رسمی کشور شوند و سرپناه خود را تامین کنند. یعنی نه قدرت اجاره یک واحد مسکونی را دارند و نه قدرت خرید. اینها به حاشیه رانده می‌شوند و می‌روند آلونک 20 متری می‌سازند. این اقشار قابل حذف نیستند و واقعیت‌های اجتماعی هستند. در همه جای دنیا هم وجود دارند و فقط منحصر به ایران نیست.

منبع: تسنیم